今さら聞けない！住宅ローン控除って？
今回は住宅ローン控除について解説していきたいと思います。
※この記事の内容は2015年12月6日時点の税制の内容です。実際に控除が受けられるかどうかは税理士・税務署に確認することをおすすめします。
住宅ローン減税とは一言で表すと
「ローンを組んで家を買ったら税金を安くしてあげるよ」という制度です。
ただし購入する物件には一定の要件がありますのでご注意ください。
ポイント1．いくら安くなるのか
それは購入される物件によって異なります。
新築の物件やリフォーム済みの物件などで売主が課税業者の場合は10年間で最大400万円控除が受けられます。“最大”400万円とはどういうことでしょうか。
それはローンを組み、年末にいくらローンの残高があるかによって変わります。
購入してから10年間、年末のローン残高が4000万円以上をキープした方は最大の恩恵を受けることができます。
個人の売主から土地を購入してハウスメーカーなどで家を建てる場合もこの4000万円の限度が適用されます。
ポイント2．個人が売り主の場合は上限200万円になる
中古住宅の場合ほとんどは売主が個人の方です。その場合は控除の上限が上記の10年間で400万円でなく10年間で200万円になりますのでご注意ください。
ポイント3．控除が受けられる住宅の要件
全ての物件で控除を受けられるわけではありません。
購入する物件が下記に該当している必要があります。
ざっとまとめると下記の内容になります。
・購入後半年以内に住むこと
・床面積が登記簿で50㎡以上であること
・耐震性能を有していること
→木造の戸建は築20年以内・マンションなどコンクリート造の場合は築25年以内であること
※築年数が上記を超えている場合は“耐震基準適合証明書”を取得できれば大丈夫です。
ポイント4．いくら控除が受けられるかチェックするには
三井住友信託銀行のローンシミュレーションを使うと償還表が確認できます。
例えば3000万円を35年、金利0.6％で借りた場合は下記の償還表になります。
この1年目から10年目までの一番右の返済残高合計の１％が控除されるとお考え下さい。
売主が課税業者の場合は上限が400万円のため、約264万円(千円以下切り捨てで計算しています)、売主が個人の場合は上限の200万円が10年間で控除を受けられる合計額になります。
三井住友信託銀行のシミュレーションはこちら
ポイント5．恩恵を最大に受けるためには
「5000万円の物件を買うのに売主が個人で控除が2000万円までしか受けられない」という方は夫婦で収入があればペアローンを利用し、夫2,500万円・妻2,500万円というような配分にすればより多く控除を受けられます。
住宅ローンを2本組むとその分事務手数料・印紙代・抵当権設定の登記費用が掛かりますが十分元は取れるでしょう。
ポイント6．注意点
諸費用ローンやリフォームローンは原則対象となりません。
年収3000万円を以上の方は利用できません。
ローンの償還期間が10年以上ないと利用できません。
お買い替えをされる方で居住用の3000万円の控除を受けている方は一定期間住宅ローン控除が利用できません。
その他条件については下記をご参照ください。
さらに詳細について知りたいという方は是非下記のＵＲＬも参考にしてみてください。
今月の金利 2016年12月
今月の金利情報(2016年12月2日現在)
住宅ローンの比較ツールとしてお使いいただければ
幸いでございます。
今月はアメリカの長期金利上昇・金融緩和規制への期待から固定金利は0.07％～0.12％ほど上昇となりました。
※変動・固定それぞれの店頭金利、▲は優遇の最大幅、
→は最大優遇後の適用金利
適用金利のみ
必ず金利優遇を最大受けられるわけではございませんので
実行される金利を確かめるには事前審査を通すことをお勧めします
【三井住友信託銀行】
変動 2.475％ ▲1.875％ →0.600％
固定30年 3.80％ ▲2.85％ →0.95％ 前月比△0.1％
変動 2.475％ ▲1.9％ →0.575％
固定 35年 1.14％ 前月比△0.12％
【三井住友銀行】
変動 2.475％ ▲1.85 →0.625％
固定 35年 1.58％ 前月比△0.12％
【三菱東京UFJ】
変動 2.475％ ▲1.85 →0.625％
固定 35年 1.21％ 前月比△0.12％
【みずほ銀行】
変動 2.475％ ▲1.85 →0.625％
固定 35年 1.51％ 前月比△0.9％
【りそな銀行】
変動 2.475％ ▲1.85 →0.625％
固定 35年 1.4％ 前月比△0.1％
【フラット35(アルヒ)】
20年以内 1.0％ 前月比△0.07％
21年以上 1.1％ 前月比△0.07％
【金利に関する情報】
フラット35の大手アルヒから「スーパーフラット」という新商品が登場しました。
購入価格の2割を自己資金とすることで金利が▲0.1％です。
フラット35は自己資金の多い方に有利な特徴がありましたがさらに有利になりますね。
フラット35については近いうちに記事にしたいと思います。
商品詳細はこちらです
マンションは築年数で何が変わるの？
suumoなどのサイトでは築年数別に検索ができたりしますがそもそも築年数で何が具体的に変わるのでしょうか。
そこで今回は築年数が変わると何が変わるのかご紹介いたします。
１９６０年～１９８０年台のマンション
まず大きなポイントが新耐震基準と旧耐震基準に分かれるところです。1981年の6月1日以降に建築確認が出された物件は新耐震基準です。実はこの耐震基準というものも新耐震基準以外に大事なポイントがありますが長くなるのでそれはまた後日記事にします。
この年代の物件はオートロックがないマンションが多く、5階建て以下の物件ではエレベーターがない場合もあります。
ワンオーナーでリフォーム等を特にしていない場合はフルリフォームの覚悟が必要でしょう。不動産業者が一度買い取りリノベーション済みで出てくる物件もこの年代のものが多いです。ちなみに60㎡くらいの部屋をフルリフォームすると大体400万円くらいかかります。
なんとなく古くて敬遠されがちですが都内などで立地が良いところにはこの年代の物件が多いのでとにかく立地を重視して金額を抑えたい方にはおすすめです。
ただし管理状況や修繕の計画などがしっかりしていないと大規模修繕ができなくなったりするので注意が必要です。
管理状況の確認方法はこちらをご参考にしてください↓
realestatemagazine.hatenablog.com
1990年代のマンション
この年代になるとオートロックつきの物件が増えてきます。
気が利いているところでは宅配ボックスなども設置してあったりします。
間取りも変化が出てきて下記のような間取りは減り、リビングダイニングをメインの採光が取れるところに持ってくるようになります。
80年代はこういう間取りが多かったです。
90年代のマンションの良いところは資産価値が安定しているところだと思います。
マンションは築15年以降で価値がほぼ一定になる傾向があるので転勤などが多く手放す可能性のある方はこの年代のマンションはいいかもしれませんね。
2010年までのマンション
2000年代に入ると一気にマンションは進化します。
大規模マンションではディスポーザーが主流になり生ごみの処理が楽になりました。
24時間換気も義務付けられて北側の部屋でも結露しにくくカビが出にくくなり、オール電化のマンションなどもこのころから出始めています。
工法面でも免震・制震構造が登場し始め、2重床やアウトフレーム等を採用しているところも出てきて、機能的にも見た目的にも進歩しました。
さらに気が利いているところでは食洗器や床暖房などの設備もついています。
管理面でも2001年のマンション管理適正化法が施工されたことなどを理由にペットが飼える物件が増え始めました。
2010年以降のマンション・新築マンション
さらにマンションは進化を続けます。
ハード面ではなくソフト面にも注目し、防犯・防災を強化するためコミュニティの形成にも力を入れるようになりました。
また、オートロックが2重・3重とさらに厳重になり、建材のコンクリートもより強度の高いものが使われるようになってきています。
以上築年数ごとのマンションの特徴でした。
マンションを選ぶ際の参考にしていただければ幸いです。
マンションを選ぶポイント 重要事項調査報告書とは？
今回はマンションを選ぶうえで専有部分・共用部分などの見えるところ以外のポイントとなる管理について大事なポイントをご紹介します。
マンションには重要事項調査報告書というものがあります。
ご見学の結果前向きに検討したい物件に巡り合えたら是非この重要事項調査報告書の内容も把握してほしいです。
重要事項調査報告書は見学をさせてもらった不動産屋さんの営業に頼めば見せてもらえるでしょう。個人情報のためもらうことは難しい場合が多いので、確認したほうが良いポイントをまとめてみました。
管理費などの滞納の状況
大体どこのマンションでもいくらか滞納はあるものです。しかしあまりに総戸数に対して滞納が多い場合は理由などを聞いたほうが良いでしょう。住人の管理に対する意識が低いと資産の価値を維持できるか心配です。
修繕積立金の総額
大規模修繕をした直後などはあまり溜まっていない場合もありますが、直近でする予定があるのに数百万しか溜まっていない場合などは必要な大規模修繕を行うことができないので要注意です。
共用部分の修繕履歴
修繕履歴に自分が買う部屋を含め上下左右斜め階に何かなかったか確認してもらったほうが良いでしょう。マンションでたまに給排水管の故障がありますが直近であったりするとあとあとやっかいです。
管理費・修繕積立金などの値上がり予定
修繕積立金は築年数の経過とともに値上がりするものですが、直近で予定がある場合は把握しておかないと毎月の支払計画に狂いが出てしまうかもしれません。
管理費・修繕積立金以外の費用
専用庭・ルーフバルコニー・インターネット使用料などで大体販売図面に記載されていますが念のため確認しておきましょう。
長期修繕計画案
修繕積立金がいつ値上がりするのか、いつ大規模修繕をするのかが記載されております。
あくまで計画なのでその通りとはいかない場合が多いですが大体の目安になるでしょう。
管理組合の借り入れの有無
管理組合で借り入れをしている場合はなぜ借り入れをしているのか理由を確認しておきましょう。修繕のお金が足りていない場合などがほとんどですが、返済計画などがいい加減な場合は住人の管理に対する意識が低い可能性があるので注意が必要です。
以上のポイントは重要事項調査報告書にも記載されている場合が多いですが契約時に「修繕積立金が値上がりするなんて知らなかった！」では困ってしまいますよね。
申し込みの段階で上記のポイントも把握したうえであれば後々不安になることも少なくなるでしょう。
マンションを購入される方は是非参考にしてみてください。
住宅ローンシミュレーションを使ってみよう！
不動産購入の諸費用はマンションは大体７％、戸建は大体８％くらいと前回、前々回の記事でご説明しましたが、毎月の支払の方が気になる方は多いですよね。
「自分でローンのシミュレーションをしてみたい！」という方や「このくらい借りたら毎月いくら返すイメージになるんだろう？」とお考えの方は実際に銀行のサイトでローンシミュレーションを使ってみましょう！
銀行のシミュレーションサイトは無料で簡単に使えます。銀行ごとにシミュレーションの特徴があるので目的別に解説していきたいと思います。
とりあえず毎月の返済額が知りたいという方
りそな銀行のシミュレーションを使いましょう。入力項目が少なくローン借り入れに必要な諸費用も概算で出してくれるのでとりあえずという方にはもってこいです。
住宅ローン シミュレーション （新規お借入れ）│お金を借りたい│りそな銀行
いくら借りれるか知りたいという方
他に借り入れがない場合大体目安は年収の7.5倍くらいですが、三菱東京UFJのシミュレーションでは借入限度額まで計算してくれます。
色んな金利プランを比較したいという方
みずほ銀行のシミュレーションでは勝手にほかの金利プランのシミュレーションまで出してくれます。
繰り上げ返済をしたい方
三井住友銀行のシミュレーションは繰り上げ返済シミュレーションに金額の上限がなく使いやすいので繰り上げ返済を検討している方におすすめです。
償還表を確認したい方
何年後にいくらの残債があるのかが気になる方は三井住友信託銀行のシミュレーションがおすすめです。償還表があるとローン控除を大体いくら受けられるかも計算できます。諸費用も概算で計算してくれます。
※ローン控除についてはこちらをご参照ください。
realestatemagazine.hatenablog.com
不動産屋で相談するのはちょっとまだはやいかな～という方なんかも是非上記のシミュレーションを使ってみてください！
金利の入力がよくわからない方は毎月の金利という記事も書いているのでそこから適当に銀行と金利プランを選んでやってみてください(変動ならとりあえず0.775%とかでいいでしょう)。
不動産を買うときにかかるお金って？ 戸建編
前回はマンションの購入諸費用についてご説明しましたので今回は戸建の場合の購入諸費用についてです。
※マンション編はこちら↓
realestatemagazine.hatenablog.com
今回購入想定の戸建は物件価格3000万円、土地100㎡、建物80㎡、築10年という想定です。前回と同様35年で3000万円のローンを組みます。
マンションと変わらない項目は※をつけておきます。
収入印紙代 １万円 ※マンションと同じです
売買契約書に貼る印紙です。物件の金額ごとに変わります。いくらの物件でいくらの印紙代が必要かは下記をご参照ください。
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500万円を超え１千万円以下のもの |
5千円 |
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１千万円を超え５千万円以下のもの |
1万円 |
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５千万円を超え １億円以下のもの |
3万円 |
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１億円を超え ５億円以下のもの |
6万円 |
上記以外の金額の物件の場合は下記URLでご確認ください。
登記費用 約５０万円
戸建の場合はマンションより高いです。新築の場合はさらに表示登記も必要なのでさらに10万円くらいみておいたほうが良いでしょう。
物件に私道の持ち分などもある場合その部分も所有権を移転しなければならないためさらに登記費用が数万円高くなります。
仲介手数料 １０４万円 ※マンションと同じです
不動産会社に払う仲介手数料も物件によって変わります。
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２００万円以下 |
５％ |
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２００～４００万円 |
４％＋２万円 |
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４００万円超 |
３％＋６万円 |
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※上記金額に別途消費税が加算されます |
|
上記は法律で決められている上限額です。
今回の場合は（3000万円×3％＋6万円）×1.08％＝104万円となります。
固定資産税清算金 約10万円 ※3月上旬に決済した場合、考え方はマンションと同じです
年間の固定資産税・都市計画税が12万円とします。固定資産税は関東の場合は1月1日、関西の場合は4月1日の所有者の方が1年分納めています(支払いは分割ですが）。
固定資産税なども日割りで清算をするので仮に3月上旬で決済をすると約1０万円です。固定資産税などの清算金はいつ決済をするかによってだいぶ違います。といっても安いから得をしたわけでもないのでご留意ください。
ローン事務手数料 ３２４００円 ※マンションと同じです
大体大手都市銀行では32400円が事務手数料でかかります。
金銭消費貸借契約印紙代 ２０２００円 ※マンションと同じです
ローン契約の際も印紙が必要です。印紙代は下記の通りです。
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500万円を超え1,000万円以下のもの |
1万円 |
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1,000万円を超え5,000万円以下のもの |
2万円 |
|
5,000万円を超え1億円以下のもの |
6万円 |
上記以外はこちら
No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書｜印紙税その他国税｜国税庁
保証料 約６２万円 ※マンションと同じです
銀行ごとに借入年数ごとに１００万円あたりの保証料が決まっています。
同じ銀行でも保証会社によって違ったりします。
今回は某大手都市銀行の水準で計算しております。
火災保険料 約２５万円
10年の場合の概算です。戸建てはＲＣのマンションと比べると火災保険料が高いです。こればかりは構造の問題なので仕方ないですが鉄骨とかだとちょっと安くなります。
以上すべて合計すると約258万円となり大体８％くらいです。
諸費用は物件の広さや築年数によって大きく変わる場合もありますので戸建でローンを組む場合は大体８％くらいと覚えておいて詳細な計画は物件の紹介を受けた不動産会社に聞いてみてください。
この記事が住宅を購入される方の資金計画のお役に立てばうれしいです。
不動産を買うときにかかるお金って？ マンション編
今回は不動産を買う際に必要なお金についてです。
既にご存知の方は多いかもしれませんが不動産を購入する際は物件価格以外に諸費用が必要です。
購入諸費用は中古住宅の場合は物件価格の７～８％かかると思ってください。
仮に3000万円のマンション(70㎡ 築１０年程度)のものを購入するとします。
そこで物件価格以外に必要になる費用は下記の通りです。
※物件によって変わりますが経験則からの概算です。今回は３０００万円のローンを３５年組む想定です。
収入印紙代 １万円
売買契約書に貼る印紙です。物件の金額ごとに変わります。いくらの物件でいくらの印紙代が必要かは下記をご参照ください。
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500万円を超え１千万円以下のもの |
5千円 |
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１千万円を超え５千万円以下のもの |
1万円 |
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５千万円を超え １億円以下のもの |
3万円 |
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１億円を超え ５億円以下のもの |
6万円 |
上記以外の金額の物件の場合は下記URLでご確認ください。
登記費用 約３５万円
所有権移転登記と抵当権の設定登記費用です。登記費用のほとんどは登録免許税などの税金で司法書士の報酬は大体１０万円ちょっとくらいといったところでしょうか。基本的に司法書士は買主が指定できるので不動産会社が手配した司法書士の見積もりで報酬が高いと感じた場合はご自身で安くやってくれそうな司法書士を探すのもいいかもしれません。
仲介手数料 １０４万円
不動産会社に払う仲介手数料も物件によって変わります。
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２００万円以下 |
５％ |
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２００～４００万円 |
４％＋２万円 |
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４００万円超 |
３％＋６万円 |
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※上記金額に別途消費税が加算されます |
上記は法律で決められている上限額です。
今回の場合は（3000万円×3％＋6万円）×1.08％＝104万円となります。
管理費清算金 約5万円
管理費・修繕積立金が仮に月2万5千円とします。ほとんどの場合日割りで清算し、管理会社は大体翌月分まで引き落としをしているケースが多いので2か月分で清算をすることが多いです。
もちろん決済をいつするかによって1か月分くらいで済む場合もありますし、管理会社によっては当月のみで清算をすることもあります。
固定資産税清算金 約10万円 ※3月上旬に決済した場合
年間の固定資産税・都市計画税が12万円とします。固定資産税は関東の場合は1月1日、関西の場合は4月1日の所有者の方が1年分納めています(支払いは分割ですが）。
固定資産税なども日割りで清算をするので仮に3月上旬で決済をすると約1０万円です。固定資産税などの清算金はいつ決済をするかによってだいぶ違います。といっても安いから得をしたわけでもないのでご留意ください。
ローン事務手数料 ３２４００円
大体大手都市銀行では32400円が事務手数料でかかります。
金銭消費貸借契約印紙代 ２０２００円
ローン契約の際も印紙が必要です。印紙代は下記の通りです。
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500万円を超え1,000万円以下のもの |
1万円 |
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1,000万円を超え5,000万円以下のもの |
2万円 |
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5,000万円を超え1億円以下のもの |
6万円 |
上記以外はこちら
No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書｜印紙税その他国税｜国税庁
保証料 約６２万円
銀行ごとに借入年数ごとに１００万円あたりの保証料が決まっています。
同じ銀行でも保証会社によって違ったりします。
今回は某大手都市銀行の水準で計算しております。
火災保険料 約7万円
マンションは戸建てに比べて安いです。
ローンを組む場合は加入しておいたほうが良いでしょう。
ちょっと前までは35年で入れましたが近年は10年までしか入れなくなりました。
以上すべて合計すると約231万円となり大体７％くらいです。
戸建ての場合は登記費用や火災保険料が少し高いので８％くらいになります。
諸費用は物件の広さや築年数、管理費などのランニングコストなどによって大きく変わる場合もありますのでマンションでローンを組む場合は大体７％くらいと覚えておいて詳細な計画は物件の紹介を受けた不動産会社に聞いてみてください。
この記事が住宅を購入される方の資金計画のお役に立てばうれしいです。
