フラット35と銀行ローンの固定金利はどっちが安い？
近年は非常に低金利のため固定で借り入れを考えている方も多いと思います。
固定金利といえばフラット35ですが銀行の固定金利商品とどう違うのでしょうか。
※今回の記事の金利や商品情報は2017年1月18日現在のものです。
4000万円の築10年の中古戸建(土地100㎡、建物80㎡、３ＬＤＫ)を固定金利のローンで購入を検討している人がいるとします。
ローンを組むにあたりフラット35か銀行ローンの固定金利の商品のどちらがトータルの支払が少ないのでしょうか？
銀行ローンは固定が30年で最低金利の三井住友信託銀行(１％)、しかし三井住友信託銀行はすごく審査が厳しいのでメガバンクで最低の三菱東京ＵＦＪ銀行(35年で1.32％)も候補に入れて比較することにしてみました。
パターン①4000万円借りる場合
ローンの種類 毎月支払 諸費用 総返済額 トータルでの支払額
フラット 118055円 約330万円 約4958万円 約5288万円
三井住友信託 128655円 約296万円 約4631万円 約4927万円
三菱 118977円 約303万円 約4997万円 約5300万円
三井住友信託銀行は30年借り入れのためかなり安いことがわかりました。
※諸費用は印紙1万円、登記費用50万円、固定資産税清算金10万円、仲介手数料136万円、火災保険18万円で計算しています。フラット35は事務手数料2.16％、適合証明発行費用6万円で計算しています。諸費用について詳しく知りたい方はこちら↓
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ここで注意していただきたいのはフラット35には団体信用生命保険がついていないことです。4000万円の借り入れで35年団体信用生命保険を付けた場合総額は約230万円(年間借入1000万円あたり35800円で計算)！トータルでの返済額は5518万円になってしまいます。さらにフラット35は物件価格の9割以上(今回の場合3600万円)借りる場合、残りの1割部分は金利２．５５％の変動金利の商品になります。では自己資金からローンの頭金に400万円充当したらどうなるでしょうか？
パターン②物件価格の1割(400万円)を頭金にした場合
ローンの種類 毎月支払 諸費用 総返済額 トータルでの支払額
フラット 103648円 約321万円 約4353万円 約4674万円
三井住友信託 115790円 約289万円 約4168万円 約4457万円
三菱 107079円 約294万円 約4497万円 約4791万円
※フラット35に団体信用生命保険を付けた場合のトータルでの支払額は4904万円
どうしてもフラット35は団体信用生命保険が別なので加入すると重くなってしまいます。しかし、自己資金がある程度あり、既にかなり手厚い保障のある生命保険に加入されている方や団体信用生命保険に加入できない方は候補として考えるにあたって充分価値があると思います。
固定金利で一番良い条件はやはり比較すると三井住友信託銀行が圧倒的です。しかし、金利が低い分かなり審査が厳しく上場企業や公務員でなければ通りにくいのが現実なので通らなかった場合も含めて検討する必要があるでしょう。
フラット35の経費を少しでも安くするには？
事務手数料のウエイトが大きいのでここを安くできるところを探しましょう。
現時点では楽天銀行のフラット35が最安のようです。事務手数料が借入額の1.08％と多くの金融機関が取り扱う2.16％の半額という数字です。今回の場合だと78万円が39万円になるのでだいぶお得です。
しかし楽天銀行は特定の担当者がいないため不動産会社がローンについて間に入って案内などをすることができず担当者がいる場合に比べて結構な手間がかかってしまいます。他のネット銀行の場合もそうですが楽天銀行を使う場合は契約から決済まで時間に余裕のある方におすすめです。
是非固定金利で住宅ローンをご検討されている方は参考にしてみてください。
